實質需求大 台北市房價居高不下

作者: 撰文:徐一鳴 | Money 錢 – 2012年8月2日 下午10:34

從近期土地交易顯示,台北市的土地價值越來越高,加上實質需求仍強,因此也牽動並支撐了整體房價居高不下,建議年輕人有能力還是要買台北市。

宣布第3波信用管制後, 央行7月9日標售1000億元定存單,吸引了3倍投標總額,得標加權平均利率竟然只有0.87%,創下17個月以來新低,代表市場上資金依舊氾濫。

彭總裁沒說錯,若央行放手不管,房價一定漲得更厲害!對滿手游資的金融業來說,連央行定存單都搶破頭了,不拼命推房貸吃什麼?過去1年,房價仍持續溫和上漲,但央行讓房價上漲力道轉弱卻是不爭的事實!

政策不放鬆,但近期有件土地成交價相對偏低、沒引起關注的交易案,我個人卻覺得此案意義深遠,值得大家參考。6月台北市建國北路一筆住宅區土地以每坪475萬元標出,相較於先前太平洋敦南大樓的每坪土地1453萬元,建國北路的成交價平實許多,但關鍵在於這塊地距離第一殯儀館僅150公尺(可說位於民眾最不能接受的嫌惡設施邊上),因此每坪475萬元,推估是台北市中心住宅土地的最低價,應該不離譜(每坪近500萬)。

市中心最便宜的住宅土地1坪將近500萬元,難怪台北市房價越漲越高(註:信義房屋4~5月大台北月指數,顯示雙北市房價再創歷史新高,年增約5~8%),證明我1年前的預測完全正確(今周刊749期《徐一鳴:奢侈稅後的台北房價不跌反漲!》)。

另外,1年多前,我特別給年輕人幾項建議(今周刊第751期《徐一鳴:年輕人擁有台北房子並不難!》),如今看也都正確:今年來,新北市房市熱絡許多,價格也漲了,1年前擔心買在高點的人,現在應該都安心了。這次再提供幾個觀察方向,希望能幫你看清未來長期趨勢,別再盲目相信機率其實不高的走空預測。

觀察1 目前經濟狀況 相對仍然算好

近來媒體報導,台灣出口值連續4個月衰退,是鄰近國家中唯一衰退的。然而,所謂出口衰退,只不過是指沒有「再成長」,沒有比去年同期還要更好,但現在出口總值仍維持在一定水準以上,遠優於金融海嘯時期的出口總值(如圖1所示)。這只代表產業界不需要再僱用更多人,失業率將無法進一步下降,但是持有房地產者不會普遍缺錢,不至於產生立即拋售的沉重壓力,房價沒有大幅下修的可能。

如圖2所示,可以明顯地看出,台灣出口值連4月衰退的主因,是因為資訊與通信產品年增率掉得十分厲害,但這可能是去年的年增率飆得十分厲害(單月年增率曾高達84.17%)所墊高的基期所致。如圖3所示,若以較具領先性的訂單值來看,衰退最大的資訊與通信產品已開始慢慢回升,若未來資訊與通信產品出口年增率能夠轉正,出口值就不會再持續衰退(如圖4所示之景氣領先指標可看出連續數月上升)。

從資金面來看,就算目前出口衰退,但台灣地區出口值仍大於進口值,仍維持出超的情況,一來一往資金仍持續流入台灣。今年上半年的貿易順超量還比去年同期略增4.7%,對GDP 的計算來說,反而有利。

讓我們看一下GDP計算方式:GDP=民間消費支出+國內投資毛額+政府支出+(出口-進口),從算式可清楚看出,只要淨出口值仍為正值,就不會讓GDP減少,而占GDP比重將近60%的民間消費支出,影響才最大。我是說,真正會讓經濟衰退的,其實是民眾莫名的恐慌,導致信心下滑,消費減少。但從今年上半年批發、零售業、餐飲業營業額數字上,看不出民間消費支出有明顯減弱的趨勢。

批發、零售業、餐飲業營業總額僅年減0.58%(批發業、零售業、餐飲業分別成長 -1.92%、2.64%、3.88%),但其中零售業中的綜合商品零售業營業額,仍較去年同期成長6.5%,而綜合商品零售業中百貨業成長5.18%,便利商店業更是成長12.1%!

觀察2 少子化趨勢下 北市需求更大

少子化趨勢下,台灣會不會人口負成長,仍言之過早(依經建會統計,最近兩年出生人數大增,使預計2022年的「人口零成長」將往後延2、3年)。只是,除了人口自然增加以外,還會有所謂的社會增加(人口移動造成的增加,來源分為國內移動與國外移動),只要放寬移民門檻,年輕勞動力來源與人口負成長問題,都不是無法克服或緩解的問題。

從鄰國經驗來看,日本早已開始人口負成長,但東京人口仍持續增加(如圖5)。照這個來看,台北市人口勢必會持續增加(2011、2112上半年各縣市人口淨遷入前兩名為台北市與台中市,而2011台北市人口淨遷入是台中市3倍多!),住宅需求也會持續增加,甚至會像東京近10年來增加速度會更快。這件事的意義是:如果你擔心總人口減少,住宅需求減少,導致房價下跌,年輕人更應該想盡辦法買在台北市!因為人口增加趨緩下,政府只有在人口稠密的大型都會區投入公共建設,才能創造較大的經濟效益(相對於台北捷運獲利豐厚,高雄捷運幾乎虧光,隨時可能停駛),台北市是首善之區,因此政府必將在台北市投入更多公共建設,吸引企業來設立公司、個人來工作與居住,使台北市人口持續增加、住宅需求持續增加。

◎更多精采內容請看:Money錢 NO.59 2012年8月號

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