社評-西班牙泡沫教訓 大陸須警惕

作者: 本報訊 | 旺報 – 2012年8月6日 上午5:30

旺報【本報訊】

大陸經過數波打房,但中國房地產指數系統卻顯示,主要城市平均房價已連續兩個月上漲。雖然,在整體經濟成長趨緩情勢下,房市需求依然暢旺,可見民間投資意願強勁,這應該是件好事,但也突顯了大陸在打房措施上或許存在盲點。最近西班牙房市泡沫的破滅,提供了大陸一些可以參考與警惕的教訓。

西班牙房市崩盤,是因為銀行在經濟榮景時一昧追求利潤,過度大方提供融資給營建業者,因而形成泡沫。當政府察覺泡沫危機時,急忙修法想救銀行,反而把銀行和房市一起打垮!大陸從西班牙泡沫與美國次貸危機中,最值得借鏡的教訓是,避免房市泡沫,僅從供需關係作「量」的管制,可能是徒勞無功的。

大陸打房,先是讓購買者不易取得融資,目前則是以「限購令」直接切斷房地產的供給與需求。但是,西班牙的教訓告訴我們,只要有利可圖,建築業就可輕易取得資金,有供給就會有需求。必須提高房市成本,打房才能奏效。首先,要增加銀行對營建業者的融資成本,其次,倣傚台港星奢侈稅制,但稅率應該更高。這樣,房市才有可能逐步降溫。

金融海嘯期間,大陸為了擴大內需,向經濟體大舉注入四兆人民幣,由中央和地方共同分攤這筆龐大的經費,地方政府靠的就是標售土地,由各省縣市所屬國企負責助推,地方國企高價標得的土地,由地方金融機構慷慨融資,土地交易才會不斷追價。這和西班牙銀行過度融資給營建業的情形非常類似,所以大陸後續要密切注意,不要重蹈西班牙的覆轍!

政府打房往往愈打房價愈飆漲,大陸如此,台灣亦然。政府政策明顯打壓房價,代表政府認定房價太高,但如果民眾對房價上漲存在預期心理,結果反而推動房價再度上漲。當政府被迫加大打房力度時,房地產就會出現暴跌風險,就像西班牙一樣,泡沫快速破滅。所以,如果大陸一昧以「限購」壓縮房市,最終可能會讓房貸抵押品大幅縮水,到時再回頭救也來不及了!

西班牙銀行對建商的融資,高達該國GDP的110%,造成過多空屋無人購買,一旦景氣趨緩或利率上漲,銀行一收傘就會有大量建商倒閉,進而拖累銀行,一場金融風暴就此釀成。大陸為打壓房市需求推出的限購政策,就基本經濟學來說,是不可能奏效的,因為貸款利率顯然不高,房地產仍然是投資上選,建商樂此不疲,這就是為什麼大陸買樓人潮依舊的原因!

大陸打房應該從西班牙吸取的教訓是,與其限制供需,不如從銀行業的融資定價著手。提高銀行業的不動產融資成本,就會直接影響銀行投入不動產融資的意願。對於銀行對不動產的授信,人行可從差別性存款準備率、融資利率彈性區間或者是存貸比著手,從源頭調整不動產融資的資金供給。

但是,為了保持銀行在營運上的穩定,人行應該在其他部分,給予銀行適當的補貼或政策開放的利多,銀行就會有意願配合。在目前政策下,大陸政府堅持鐵腕打房,來壓制政府自己搞出來的問題,不但是冒著更大經濟下行風險,也有悖社會正義原則。

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