各國央行印鈔救經濟 房產卻泡沫化

自由時報 – 2012年8月6日 上午4:45

編譯盧永山/特譯

自2008年全球金融風暴爆發以來,全球主要央行為了拯救經濟而瘋狂印鈔票,並把利率降至趨近於零,導致全球流動資金暴增,促使各國房地產價格飆漲和公債殖利率頻創新低,加拿大、瑞士、挪威和香港等處處可見房地產泡沫。

32歲的劉真原本計畫購買香港的一戶公寓,卻被2008年的全球金融危機打亂,但香港房價未隨金融危機而崩跌,讓任職於銀行的劉真4年後仍在尋找買得起的房子。

購屋預算 付不起頭期款

劉真表示:「我的購屋預算原本定在300萬港幣(39萬美元),如今這筆錢連付頭期款都不夠。」

除了劉真外,加拿大、瑞士、挪威等國有意購屋者也有類似的痛苦,因全球主要央行為了支撐金融體系,所供應的龐大資金已流入所謂的避險天堂,除了推高房地產價格外,也壓低各國公債殖利率。為了刺激經濟,美國聯準會從2008年以來已將利率降至趨近於零,迫使香港等快速成長的經濟體採取寬鬆貨幣措施,引發通膨升高。

美國銀行首席經濟學家雷威(Michey Levy)表示:「聯準會低估了這些扭曲措施的震度,如房地產價格升高和公債殖利率降低等。」

想尋求高報酬的投資人,開始轉進受惠於經濟強勁、政治穩定和負債程度低,促使房地產價格上漲的經濟體。以加拿大為例,該國10年期公債殖利率最近跌至1950年以來最低,自2009年1月以來房價大漲34%,平均房價36萬9339加幣(36萬2204美元)。

根據瑞士銀行的資料,瑞士房地產市場在歷經20年榮景後,如今已接近泡沫破裂階段。挪威房價自2008年以來已上漲近30%,明年挪威家庭負債將為可支配收入的一倍,該國央行為了抑制房地產泡沫,年底前可能要求購屋者繳更高房貸。香港因為借貸成本創紀錄最低,加上新屋供應減少,自2009年以來房價飆漲逾80%,根據房地產經紀商Knight Frank的資料,截至3月底的過去12個月,香港房價上漲5.4%,居印度之外亞洲所有市場之冠。

香港美聯集團表示,接近香港中環屋齡25年的2房公寓,要價800萬港幣,購買這類公寓的頭期款為4成,或320萬港幣。

香港實施港幣緊盯美元的匯率,因而失去了貨幣政策的獨立性,官方基準利率隨著美國聯邦資金利率變動,讓新任特首梁振英更難打壓房價,即便亞洲其他市場的房價已從高點回跌。

除了香港外,全球各地的房地產價格因過去10年的廉價信用而被抬高,導致美國、愛爾蘭、西班牙等國的房市泡沫。這些國家房市的崩盤,導致2008年全球金融危機,促使世界主要央行紛紛將利率降至歷史最低。

北美、歐洲和亞洲各國央行在刺激經濟和購買資產上,已砸下了逾4兆美元,相當於英國、澳洲和新加坡3國合計的國內生產總值。

聯準會從2008-2011年推出兩輪量化寬鬆措施(QE),購買2.3兆美元抵押貸款債券和美國公債,歐洲央行推出逾1兆歐元(1.2兆美元)的3年期低利貸款,英格蘭銀行也大買了3750億英鎊(5820億美元)債券,日本銀行累計購買債券45兆日圓(5750億美元)。

即便各國央行降低借貸成本,受金融風暴衝擊最大的國家,房市也未見起色。Knight Frank全球房價指數裡的近半數國家,包括美國在內,第一季房價仍比去年同期下跌,英國房價變動不大,愛爾蘭下跌16%,希臘下跌9.8%。

……..文章來源:按這裡




精選文章

讀取中…