金管會盯投報率禁競價 元大金3大樓今標售成反映政策風向球

作者: 鉅亨網記者葉家瑋 台北 | 鉅亨網 – 2012年8月20日 上午11:00

本周共有將近200億元商辦標售案登場,周一率先開跑的是元大金旗下3筆大樓標的,包括建北大樓 、英雄廣場大樓部分樓層,及內湖科學園區全球科技廣場部分樓層,底價約共51億元,不過由於金管會擬定提高保險業投資不動產最低報酬率由1.875%調高至2.125%,避免壽險業者有大幅出價加碼空間,由於壽險業一向最愛投資商辦標的,因此商仲業者認為,本周商辦標售結果,將顯示出壽險業對此政策的看法。

第一太平戴維斯總經理高銘頂指出,金管會調高壽險業最低報酬率就像替壽險業戴上緊箍咒,對商辦市場肯定有影響,不過,商辦市場不是只有壽險業者加入,還有一般企業和法人,因此總體影響程度,也因有企業和法人的參與而降低。

高銘頂認為,未來商辦市場可能出現底價修正下調的現象,以往部分標的開價過高,若在高底價情形下,要達成金管會的投資報酬規定,那麼標案簡直快沒有加碼空間,因此若此政策真的上路,賣方將不得不降低底價標售,如此一來,進入門檻較低,也將吸引更多投資者搶進,有意得標的投資人,出價策略上越趨積極,在競標熱度不減、競價激烈下,商辦市場也因此不會受到此政策急凍,或是影響標售價格。

永慶資產管理協理黃增福認為,租金報酬將是接下來壽險業者購買不動產或商辦的重要考量,不過,以上周富邦人壽67億元買下萬國大樓為例,2年前該棟大樓僅價值30多億元,租金也並不高,但在如優衣庫等大型知名商店進駐後,身價跟著水漲船高,租金收益也因此提升;因此壽險業者對於現階段難以達到投報率低,但未來可有機會達到投報標準、具活化效用的標的,還是會列入考慮。

觀察商辦市場現況,今年第2季商用不動產成交總金額為343.3億元,較上季大幅成長4倍,其中,壽險業投資金額就佔了6成,中小企業老闆也跟進市場買進中小坪數辦公大樓,市場預期,上半年許多出脫標的的賣方都還在進行評估,下半年釋出量會較大,交易量也將較上半年增,上下半年商辦市況呈持平態勢。

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