在日本買房 小心萬萬稅

作者: 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年8月21日 上午5:30

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

日本租金行情高於台灣,有不少國人加碼投資日本不動產,但是會計師提醒,日本是「萬萬稅」的國家,雖然日本不動產的租金較高,但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量,才能反映真正的不動產投資報酬率。

資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示,日本不動產市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道,但由於日本相關規定繁雜,法人稅等稅負較台灣為重,加上相關保險、利息等支出,均是在日本投資不動產的成本,台灣投資人容易忽略。

吳偉臺指出,在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯兌等議題,需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估執行,若在事前規畫得宜,讓整體稅負降低,就可能有效提高投資報酬率,並確保投資成果。

律師周泰維指出,台灣投資人常以成立日本法人的方式,間接持有日本不動產,但日本法人在取得租金收入,扣除各項成本費用後,須繳納約38.6%的法人所得課稅。

在轉賣不動產時,當日本法人繳納完當地稅捐後,若要匯回稅後投資收益給台灣股東,由於台日之間無租稅協定,股利還必須再被就源扣繳20%的稅金,如此一來,實質投資報酬可能只剩原先預期的一半。

周泰維提醒,若是以個人名義直接持有不動產,除課徵日本所得稅外,亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者(如台灣投資人)身故時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅,其遺產稅及贈與稅稅率最高達50%。

另外,資誠協理林碩彥表示,台灣人持有日本不動產期間,取得租金所得或處分不動產利得,及其他海外所得總額利得,若每年超過新台幣600萬元,就需納入基本稅額計算並依法繳稅。

林碩彥也提醒,即使台灣投資人在日本繳的稅款,原則上可在台灣扣抵,但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率,因此在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形,將有可能發生。

資誠指出,最近日本國會通過消費增稅法,現行5%消費稅稅率將在104年10月調高至10%。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅,未來發展值得持續關注。

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