政府打商辦 讓壽險業變外資肥羊

作者: 文●尤子彥 | 商業周刊 – 2012年8月31日 下午12:46

俗諺:「人兩腳、錢四腳」,指四隻腳跑得比兩隻腳快,所以兩隻腳的人自然追不到四隻腳的錢。其實,不只追不到,兩隻腳的人也管不住四隻腳的錢。

八月二十日,金管會業務會報通過,為防止炒樓,壽險業投資不動產收益率,將從先行規範的中華郵政二年定儲機動利率加兩碼,提高至加三碼,日後國內壽險業者出手買商辦,租金收益率必須高於2.125%,防堵滿手銀彈的壽險業,不斷拉高商辦成交行情。

不過,趕在政策實施前空窗期,八月二十三日,國泰人壽卻以72億餘元,較標售底價高出逾兩成金額,搶下台北市信義路上的三商美邦宏遠大樓,該物件目前的租金收益率雖不及二%,但顯然並非買方出價的考量。

高力國際董事總經理劉學龍指出,這顯示國內壽險業資金部位充裕,在投資海外不動產受到主管機關高度監管,加上精華區優質投資標的供給有限情況下,北市商辦的成交行情自然居高不下。

事實上,這波商辦價格飆漲來自市場游資氾濫,政策打房非但不見壓抑房價之效,卻已打擊了本國壽險業的競爭力,更管不住外資進場套利。

一位不願具名的壽險業者指出,外資近年從內湖廠辦買到市中心商辦,獲利動輒五成以上,並非其眼光神準,而是贏在操作彈性大。以萬國大樓為例,兩年前產權複雜,部分樓層還有租約爭議,壽險業根本懶得出手,兩年前外資買30億多元還被認為買貴;內湖的亞太經貿廣場,還沒完工就被外資里昂買走,里昂轉售給花旗地產進行招租,待進駐率過半之後,才以最高價賣給新光人壽。

另外,近期港商豐泰地產斥資26億元,一口氣向興富發買下士林夜市旁、原「金雞廣場」新建案「圓山1號院」八間店面,經營零售購物商城,待創造良好的租金報酬,日後亦可能再脫手轉售給壽險業者,「錢全都被外國人賺走了!」本身也是外商的劉學龍說。

主導這回宏遠大樓標售案的第一太平戴維斯董事長朱幸兒認為,外資屢能在台北商辦市場,低價獵屋、高價脫手,除凸顯政府管制思維造成的市場扭曲,本國壽險業者對於商用不動產的價值創造能力,不如外資團隊,也是不爭的事實。

朱幸兒指出,外資進場搶商辦,未必搶贏滿手銀彈的壽險業,但由於擁有人才團隊,以及全球豐富的零售市場經驗,有本事透過租戶重整、建物重整,以及增加新收益等途徑,重新包裝商用不動產賣點,獲利靠的是經營地產項目的專業,而非完全來自對於進場時機點的判斷。

不過,能力來自鍛鍊。並非本國壽險業者建立不了這方面的專業,而是長期以來,缺乏走進海外市場參與競爭的機會,無從累積對於全球零售市場發展的理解與敏感度,主管機關的重重管制,更讓壽險業者既無意願、也沒有培養相關經營人才和團隊的必要。

管制思維的框架,讓壽險業爛頭寸被迫鎖在國內,持續推升不動產價格暴漲,更讓你我保戶的新台幣百億元保命錢,淨流入外資口袋。台北商辦市場的現況,正是台灣經濟的縮影,競爭力不如人,問題從來不是出在對手太強。

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