巫彩蓮:國泰集團重返獵地戰場

作者: 【文/巫彩蓮】 | 先探投資週刊 – 2012年10月5日 下午1:28

市場對於台灣房市面臨轉折愈來愈有共識,國壽卻出手了!連下好幾城,不禁令人回想起,當年用天價標下華航旁邊商業用地,國壽準備把帳上一千七百億不動產變成活棋。

國泰霖園集團是國內保險業的龍頭,家族數度蟬聯《富比士》富豪排行榜,低調中帶著神秘的色彩,一舉一動備受關注。曾經宣示六十歲退休的蔡宏圖,在活動會場被追問:「交班的打算?」他巧妙地反問:「你覺得我很老嗎?」

蔡宏圖揭櫫未來三年組織再造的方向,對於不動產投資、陸銀參股的看法,各界都在看蔡宏圖下一步棋,如何讓組織龐大的國泰金大象翻身。

走過保險業黃金年代

國泰金走過五十年,員工人數由二十三名擴充到四萬多名,總資產亦由一億元,成長到五兆元,龐大綿密組織架構、壽險利差損、國內保險業市占率流失都是挑戰。

一九六二年,國壽(國泰金前身)成立,國內第一批獲淮成立的民營保險公司。早年台灣有一段長時間,經濟成長率維持二位數百分比,高利率加上投保民智漸開,保險滲透率由幾近於零一路拉升,創造保險業的黃金時期。

五十年老機器已僵化

國壽精準、勇於追價操作手法,屢屢在台灣房地產開發史上留下紀錄。一九八七年房地產飆狂的年代,以當時每坪九十萬元,高於底價三倍,買下南京東路三段、華航旁邊商用地(六福皇宮現址),天價標地的動作,被視炒高房價始作俑者。事後證明,當年國壽所創下「天價」不斷地被超越,把時間拉長來看,這一筆投資對於公司是正面。

五十年的歷史,對於國泰金而言,一刀兩刃,有利差損歷史性包袱,但帳上一千七百億元不動產投資,是老店重生的機會。

國泰金旗下子公司、包括國壽、國泰世華銀、國泰產險、國泰證券、國泰投信等,壽險、銀行為營運雙引擎,低利率環境的衝擊,整體的投資收益受到壓縮。二○○八年以來,國壽獲利表現始終不理想,主要都是仰賴國泰世華銀獲利挹注來支撐。

長期銷售高預定利率保單,必須透過吸收資金成本較低新契約來降低成本,惟國內保險市場趨於飽和,滲透率已高,競爭激烈,國壽資金成本下滑的速度緩慢,目前平均資金成本約為四.二%,高於資用運收益率三.六%,利差損結構性問題,一直是國壽營運最大包袱。

十多年地產大多頭缺席

近期國壽連續出手,先後搶下台中七期重劃區「市八一」開發案、太子汽車土城廠、南京東路商辦、宏遠大樓、太子敦南大樓,以及高鐵桃園特定區開發案等,十分引人側目。

台灣本波房市漲勢維持十年之久且漲幅已大,政策打房,民眾購買力未能同步跟上,外界不禁納悶:「今年房地產景氣面臨轉折,如此尷尬的時間點,國壽為何在此時大動作進場?」

二○○九年底,蔡宏圖與前國泰金副董蔡鎮宇兄弟正式分家之後,身邊重臣李長庚重掌國泰金總經理兵符,不動產決策團隊跟著調整,為國泰不動產投資策略由先前保守,轉為積極的主因。

國壽全台擁有二百棟大樓,帳面價值逼近一七○○億,預計在今年底、明年初進行資產重估,重估後帳面價值將增至二千億元,如何活化上述資產,提高收益率,或是爭取增值部位列為淨值,都是國壽不動產投資上鴨子划水努力的重點。

一千七百億不動產待活化

日前蔡宏圖釋出,考慮出售非核心資產,展開「資產活化」的風向球;迄今,只見國壽將不動產改建為飯店,或老屋拉皮,投資策略依然維持只進不出。

壽險公司在不動產投資決策著重於長期收益,以收益模式為主,有別於房地產短期開發興建的模式,壽險處分掉手中不動產,當然可以獲利入袋,提升財務結構,長期觀察台灣房地產發展,大台北地區精華地段的房地產價格幾乎易漲難跌。

二○一○年之後,國泰金在不動產投資方向轉向商辦市場,市場估算,今年以來國壽約斥資四六○億元在商辦,到底追在本波台灣房市相對高點,或是像當年買下六福皇宮現址?答案留待時間去解答。不過,帳上一千七百億不動產,的確是蔡宏圖最重要的一步活棋。

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