新聞分析-關一扇門 是否開了更好的門?

作者: 彭禎伶 | 中時電子報 – 2012年11月14日 上午5:30

工商時報【彭禎伶】

金管會不斷對壽險資金買不動產澆冷水、灌冰塊,怕的就是壽險資金接棒,吹大了國內不動產的泡沫,怕壽險公司拿保戶的錢,去承接建商、企業丟出來的土地及大樓,未來若不動產價格回落,將造成壽險投資虧損或流動性問題。

金管會也擔心,壽險公司內部人、關係人藉由買不動產套利,如賺營建款、買賣佣金等,於是3個月內,不動產最低報酬率由1.875%直接拉高到2.875%。

在全球降息風中,台灣的不動產報酬率確實可謂「一枝獨秀」,但經濟環境不佳、租金沒有漲的情況下,答案就是2.875%將造成沒有壽險公司買得到大樓。

買素地要5年內完工,就是逼著壽險業一定要買產權清楚、地形完整且足以獨立開發的土地,最好帶有建照,否則環評等申請程序下來,搞不好5年內還蓋不完;另外即是買土地時,即要確定承租戶,蓋完就得滿租,達到最低收益率,且買進10年內不得轉售。

這些新規定,的確可防範壽險業養地、炒樓,沒找到承租戶、沒評估好就去買地,純粹只想賺營建款、佣金等問題,但越來越嚴的規定,將逐步掐死壽險資金投資不動產的路。

壽險業平均資金成本4~5%,現在投資30年期債券年化報酬率僅1.7%,未來升息還可能有評價損失,若投資不動產可有2.125%以上的投資報酬率,且全球資金狂潮下,好的不動產還可能有增值空間,在金融海嘯時,多家壽險公司即是靠著出售不動產、不動產證券化穩住了公司獲利。

金管會要關上一扇門時,應想想是否同時開了另一扇更好的門?否則每年上兆元的壽險保費流入,若無處去化,未來只是創造更多的問題保險保險公司,壽險公司減少保費流入,代表業務人員佣金減少、新人難以存活,那先前公布壽險業年底要增員1.6萬人,也只是空談。

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