投報率緊箍咒 Q4商辦價格每坪僅較上季多3000元

作者: 鉅亨網記者葉家瑋 台北 | 鉅亨網 – 2012年12月20日 下午3:52

金管會下重手祭出新緊箍咒,包括最低報酬率2.875%等8條新規定,使得原本預期第4季有作帳行情的壽險業者紛紛熄火,造成商辦第4季大型交易量腰斬,全球資產管理統計,商辦市場交易量由第3季的566億元,下滑至第4季的179億元,年底前標售案也紛紛撤標,在投資買盤退場下,台北市辦公室平均售價由第3季的每坪76.8萬元,僅微漲3000元至77.1萬元,每坪僅漲約3000元,漲幅僅0.39%,平均租金則由上季1949元增至1953元,漲幅僅約0.2%。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出,第4季市場在實價登錄上路、以及11月金管會對壽險業者最低報酬率2.875%等8條新規定,使得年底僅剩自用需求為主的企業搬遷擴點、及在地的散戶投資者撐場。

租金方面,依據全球資產統計,第季辦公平均租金1951元,其中A+級大樓平均租金2815元,A級大樓1771元,B級大樓1432元,漲幅增加相當有限。從各商圈來看,僅松江南京商圈租金有較明顯的波動,由每坪1534元上升至1574元,其餘商圈租金幾乎與前1季相去不遠。

在內科廠辦部分,平均租金維持在1149元,但空置率則下降至10.28%,平均售價也上漲至48.2萬元,內科廠辦價格仍穩定成長,租金資本化率落至2.86%。其中西湖段空置率下降至5.9%,平均租金維持在1222元,文德段空置率則小降至16.78%,平均租金維持在1041元。

綜觀第4季北市辦公平均空置率為8.37%,空置率反彈向上,其中,B級辦公室空置率收斂情況仍然較佳,從前1季的6.21%下降至5.94%。;至於A+級辦公空置率,由於跨國企業有人力緊縮及裁減辦公室等狀況,空置率則從11.79%回升至12.49%。A級辦公空置率則因新大樓的完工,釋出新增供給面積上升至7.45%。從不同商圈來看,多數辦公商圈都空置率已結束下降格局,其中站前西門商圈因新光銀行總部由摩天大樓搬遷至信義計畫區,使得本季空置率向上來到7.49%。

展望未來,柯宏安分析,由於壽險業不再搶標商辦大樓,使得市場對價格上漲的預期減低,因此賣方出售意願已逐步增加,預估明年價格可能會有修正。至於租賃市場方面,雖然跨國企業擴張需求放緩,不過政府也同步端出自由經濟示範區等政策,吸引陸資及台商來台投資,加上近期日商來台投資蔚為風氣,可望帶動新一波的租賃使用需求。

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