特稿/限縮保險業投資不動產的同時應有新配套/國家政策研究基金會高級助理研究員吳孟道

中央日報 – 2013年1月12日 上午8:18

近年來,由於不動產價格始終居高不下,加上在保險業游資充沛的情況下,商辦價格更是跟著水漲船高。因此,為引導保險業以合理價格從事不動產投資,近期金管會乃大舉祭出限縮保險業投資不動產的規定,主要有八項:(1)投資收益率一口氣提高3碼,將不得低於2.875%;(2)最低收益率不再給2年緩衝期;(3)投資商用不動產,5年內不得移轉所有權;(4)投資素地除現行開工及申請建造的時程規定外,另增訂「投資前必須先取得承租意向書」、「5年內興建完成」、「10年內不得移轉所有權」等規定;(5)投資不得以董事會概括授權,必須逐案提報董事會通過,但3億元以下可以除外;(6)投資用不動產轉列自用不動產者,同樣受到5年不能移轉的要求;(7)不能投資預售屋;(8)調高保險業投資不動產時計算資本適足率(RBC)的風險係數,由現行0.0744調整為0.0781,素地或未能符合「即時利用並有收益認定標準」的不動產加計成數,則由現行30%調整為40%。

 針對金管會的舉動,顯然是不希望游資充沛的保險業,繼續炒作並哄抬不動產價格,同時也是為了維護保戶權益、避免商用不動產繼續熱絡而出現泡沫化,進而危害保險業的發展。然而,此八項規定對保險業的資金運用將產生極大影響。例如,以投資最低收益率不得低於2.875%這項規定來看,就目前不動產市場的租金水準而言,商辦價格得要打七折,保險業者購買才會符合規定,此將會大幅影響保險業對不動產的出價能力;而投資素地後5年必須興建完成、10年不得移轉所有權的新規定,將使得過去許多壽險公司大舉囤積素地的情況逐漸消失;另外,不能投資預售屋的規定也會導致早先諸多保險公司與建商合作購買預售屋的舉動,被列在禁止之列;而投資不動產時計算資本適足率的風險係數提高後,代表保險業未來在不動產的投資上,勢必得提列更多的資本,換言之,保險業若規劃提高不動產投資的資金配置時,將可能面臨增資壓力,最終將被迫減少不動產的投資。總的來說,前述八項規定將逼使保險業退出不動產市場,尤其保險業是最主要的商辦不動產買家,在保險業者退出後,不動產市場交易必定也會跟著大幅萎縮。

 最新的例子指出,金管會這八項限縮措施上路不到一個月,已有9大標售案撤標或流標、總底價高達176億元,此也意謂著商用不動產市場急凍日子不遠。在量先價行的概念下,當量開始萎縮後,不動產市場的價格也將快速跟著下滑。此或許跟金管會一開始設定的目標一致,但由於目前台灣景氣持續低迷且不甚樂觀,是否該在此時為了健全房市實現居住的公平正義,而加重經濟衰退的力道,值得商議。一有不慎,原本的美意可能變成一種傷害,最終得不償失。而這,絕非政府及一般民眾所樂見。

因此,為避免對保險業產生太大的衝擊,我們認為主管機關在限縮保險業投資不動產的同時,也應適度地鬆綁保險業投資的相關規定,以活絡保險業資金的運用,並引導龐大的游資得以去化。尤其目前台灣不動產市場最主要的買方就是保險業者,基於投資風險的考量,不動產(特別是商用不動產)的固定收益性質,更可提供相對安全穩健的收益來源,對投資資金來源的保戶無形中也是另一種保障。加上自2008年金融海嘯發生後,股票或債券等投資工具風險明顯提高,對比之下,不動產相對穩健安全的投資收益特性,可說是保險業的最佳投資標的。一旦把這條管道加以限縮,勢必得相對應提供新的管道,否則將扼殺保險業的生存空間。

 目前國內保險業者雖可投資海外不動產,但由於現行規定及資格認定相對嚴格,使得投資額度被大幅限縮。例如,依現行規定,壽險公司RBC低於250%、但大於等於200%者,公司信評等級須至少AA級,才能從事海外不動產投資。就算符合資格者,可投資的額度是依據業主權益的10%來計算,就目前符合資格的八家壽險業者而言,可投資額度僅有494億元。因此,為有效去化保險業龐大的游資,建議主管機關可鬆綁相關規定。

 實際作法上,可參考早先業者的提案,將保險業國外不動產投資額度,從目前不得超過業主權益10%改成至不得超過保險業資金5%;同時放寬RBC規定,讓RBC不到200%的公司,也能給予一定的海外不動產投資額度;尤有甚者,也可鬆綁大陸不動產投資自用面積須達總面積50%以上的規定,不限自用或開放台商承租。

 此外,近來人民幣幣值狂升,相關金融商品的收益也隨之水漲船高。然而,由於主管機關對於保險業投資人民幣股、債等商品(已於2012年8月宣布開放),仍存在諸多限制,例如規定保險業者投資同一公司以人民幣計價的有價證券總額,不可超過金管會核定該公司國外投資額度的1%及發行公司實收資本額的10%,另有價證券及指數股票型基金的投資總額,以該保險業國外投資額度的10%為上限,使得保險業僅能眼睜睜看著人民幣升值所帶動的這個大商機逐漸流失。

 有鑑於此,為了引導保險業龐大的資金找到出路,建議可在風險可控管的狀態下,鬆綁相關的投資限制。作法上,除可適時放寬投資人民幣股債額度的限制外,也可考慮鬆綁保險業發展人民幣保單,把人民幣保單視同一般外幣保單,免受國外投資總額45%限制,同時建立人民幣回流機制,讓保險業可投資大陸銀行間債券市場等。

【中央網路報】

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