何美如:BOT、地上權案成新寵

作者: 【文/何美如】 | 財訊快報季刊 – 2013年1月18日 上午9:48

商辦大樓成交單價屢創新高,金管會祭出「新八條」,壽險業不敢出手,標售案也紛撤標,商用不動產市場急凍,2013年看來似乎不太妙,享豁免權的地上權將成熱門標的。

隨著公債、外國發行衍生性產品的收益率、殖利率越來越低,國內壽險業紛紛把資金轉往流動性較高、租金回報率較高的商用不動產,推動不動產成交單價屢創新高,長虹以70.9億元出售「長虹新凱旋科技大樓」給富邦人壽、西門町萬國大樓以67億元賣給富邦人壽,三商美邦宏遠大樓由國泰人壽以72.56億元得標,均刷新紀錄。

新八條緊箍壽險業

在大型標售案引動下,2012年商用不動產金額達1164億元,第三季總成交金額更達566億元,改寫歷史次高紀錄。

經濟部投審會統計,2012年前10月陸資來台投資達116件,總金額為47億元,均刷新紀錄,外界看好在兩岸經貿、旅遊頻繁往來,配合陸資來台投資政策鬆綁,開放投資公共建設等項目,商用不動產還有一波多頭,詎料,金管會忽然下重手,祭出最低投資收益率提高三碼至2.875%,不再給兩年緩衝期,五年內不得移轉所有權、五年內興建完成、十年內不得移轉所有權等「新八條」規定,緊箍壽險投資不動產,原本預期的作帳行情紛紛熄火,年底前商辦標售案紛紛撤標,第四季大型交易量腰斬,由第三季的566億元,下滑至179億元。

土地交易方面,全年累計交易金額達1568.4億元,超越2012年全年的交易額1330億元,其中,地上權案金額達372億元。

大型不動產退燒,中小型成主流:金管會實施的「新八條」,壽險業不再搶標大型商辦,但外資、陸資政策再鬆綁,2013年商辦市場將是個案表現,台北市投報率高的中小型標售商機大,五億元之下的商辦將成資金追逐標的,取代大型商用不動產成為主流。

價格出現拉鋸:2012年壽險資金競逐,商用不動產的價格屢創新高。劉學龍指出,在金管會控管措施限制下,目前賣方出售意願已提高,價格將有壓力,可能停滯甚至出現降價。

BOT、地上權會更活絡:根據金管會八項新規的第五條規定,為引導保險業資金投入公共建設,且考量有使用期間,地上權將不受限制。不動產市場將由住宅開發轉向商用地產複合開發,國有資產活化不受限制,地上權案、BOT案將強力吸金。

南北市場將調整

南北市場調整:過去市場偏重在雙北市,隨著桃園航空城、台中市「水湳經貿園區」、高雄市「亞洲新灣區」等公共建設啟動,資金可能轉向,南北市場進行調整。

建商可能接棒買樓:遠雄建設砸下20.08億元買下全錄大樓,全棟樓將先出租,並同步申請都更,規劃興建豪宅,成為「新八條」登場後,商用不動產市場首樁成交金額最大的指標大案,未來建商是否接棒壽險業買樓值得關注。

至於租賃市場,2012年受經濟不景氣影響,企業限縮辦公室租用成本,降低資本支出,租賃市場相對買賣市場冷清,2012年新增商業辦公大樓的面積僅1.436萬坪,含「將捷捷九」5000坪、「聯邦松江」6000坪、「台北農會」3360坪,相較往年供應量約在2.5萬坪之上,甚至到4萬坪,2012年新增的面積明顯減少;需求方面,2012年約1.8萬坪,也不若往年強勁。

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