國語日報社旁商業區土地登單價地王

自立晚報 – 2013年5月28日 下午9:41

【記者柯安聰台北報導】國有財產署28日舉辦今年第1批設定地上權,開標的11宗土地有台北市中正區羅斯福路二段、金門金湖鎮 、彰化縣員林鎮、台南市中西區、屏東縣屏東市等5宗標出,標出率45.4%,標脫總金額為總底價的153.3%。其中,羅斯福路二段、福州街口的國語日報社旁商業區土地由志嘉建設以總價9.67億元得標,換算每坪單價548.3萬元/坪,創目前全台地上權標售新天價,溢價率61.8%。台開繼去年10月之後,再度以總價9988萬元標得金門金湖鎮的「自然村專用區」、去年標得土地的鄰地,換算每坪單價6.0萬元,溢價率高達121.7%。

永慶資產管理協理黃增福表示,羅斯福路二段土地鄰國語日報社,面臨40米的主要道路,現作為綠化公園,土地面積約176.36坪,使用分區為商三特,但實際建築的法定容積同商二土地630%,由志嘉建設以總價9億6689萬元標得,換算每坪土地單價約548.3萬元、容積單價每坪87.0萬元,雖然刷新世貿二館的每坪單價502.0萬,但容積單價略低於世貿二館的每坪100萬元。

黃增福指出,本基地兼具學區(建中、台師大)、捷運、文教、醫療、特色商圈(南門市場、中正紀念堂)等優勢,再加上華光特區、雙子星計畫等大區塊開發的潛力題材加持,市場看好度最高,而且基地近中正紀念堂、師大商圈、南門市場,都是熱門的觀光景點,未來開發做商旅的機會最高。

黃增福分析,中正區的羅斯福路全線均為早期的「路線型商業區」,後來改為「第二種商業區」(俗稱「商二土地」),法定容積高達630%,目前最能創造都更改建議題。本案基地周邊亦多已劃定之更新單元或可重建的低矮建物,未來商圈搭配12年國教議題的再造機會大,是目前市中心區最具資產佈局題材的區域。黃增福認為未來若規劃住宅推案,至少要推每坪單價95萬元以上才划算,對照區域預售推案120~140萬元來說,仍有2~3成以上的價差,對消費者也有一定的吸引力。

另外,台開繼去年10月30日以4568萬元標得金門1639.6坪土地的地上權,溢價率達134%,轟動市場後,再次以9988萬佈局金門。黃增福強調這次每坪單價6.0萬標脫,較半年前的得標價格整整多了115%。黃增福分析,台開投資的「金門風獅爺購物中心」即將開幕,對於周邊業務支援的土地需求很強,無論做為未來開發的腹地或員工住宿之用,都勢在必得,再加上金門近來地價、房價都不斷飆高,當地人又不喜歡賣地,使得土地市場供需失衡,地上權成為最佳的另類土地取得管道。

除了北部標售,中南部的地上權市場也逐漸升溫、創佳績。本次彰化縣員林鎮火車站附近土地以3608萬標脫、台南市中西區土地則以權利金1.38億標脫,及屏東市香揚段土地標脫價6120萬元,均有1成以上的溢價率。其中,台南市標出的地上權案地處市中心,且鄰近大億麗緻大飯店、新光三越百貨商圈、孔廟文化園區等,具備完整的商業、休閒購物機能,發展潛力無窮,將來無論是開發興建成為旅館、辦公大樓、百貨商場或住宅大樓等產品,皆屬相當合適。黃增福指出,此次標售顯示中、南部都會區只要區位條件優越、基地開發條件佳,地上權並不寂寞。

黃增福強調,台南市、屏東縣屏東市兩宗商業區土地均由昇陽建設(3266)的關係企業取得,可見在IFRS的新制度規範以及北部土地取得越來越困難的趨勢下,上市、櫃建商跨區獵地的動機會越來越強烈,成果也越來越豐碩。未來這股南下開發商業不動產,尤其搶進各都會區精華區的風潮,會隨著陸客觀光商機的逐步開放而持續擴大。(自立晚報2013/5/28)

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