日本房地產宜「買舊不買新、買小不買大」

Yahoo 奇摩新聞訊息快遞 – 2013年10月1日 下午3:27

[文/台灣搜房總經理楊建傑]多年以來,日本東京的房價幾乎在底部盤整,所以日本人在投資房地產時,除了自用以外,最主要投資依據就是房屋出租報酬率,也就是出租坪效CP值(Cost/Price)。買入房地產來賺取未來的增值空間,在今年以前的東京是不容易的。由於今年2013年極有可能是東京房價的轉折點,當地業者圴預估明年就會看到房價有明顯的漲幅,但是因為還不明確。所以我們建議在今年年底以前進場東京房市,還是以東京最主要的收租報酬率來做為投資依據。如果明年的漲價預言成真,那就還可以當作多賺到的福利。投資型不動產,一切以租金報酬率為準則,報酬率越高,房價越保值由於過去20餘年間,日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場,一律都以租金報酬率為房價定價依據。投資機構或個人投資家,會買入東京都的不動產,主要著眼都是在於收租的報酬率。所以日本房屋買賣,一般都會提供該不動產的收租報酬率做為參考,並且大多都帶租客出售,換句話說,一買入房地產的當下,就可以開始收租。而目前東京的不動產投報率,大多介於6%~8%之間。所以買東京不動產,如果是純投資獲利為考量,沒有自住的需求,則應將本求利,一切以房地產租金收益最大化為前提,每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高,CP值越高的物件,未來才有保值性,因為有租金投報率在支撐,將來出售的房價,不僅不會跌,甚至還可以有漲價的機會。 我們以實際2013年9月份,日本房仲銷售的物件資料為依據,同樣都是在東京都新宿區1K(有kitchen廚房隔間的套房)的房型,離地鐵站5分鐘路程以內的套房出售資料來看。屋齡太新,賺了租金卻賠了房價屋齡只有1年的新成屋,售價是所有物件中最高的,達到2480萬日幣;接著到了屋齡8年左右,房價就掉到1980萬日幣;到了17年左右的屋齡,房價掉到最多,幾乎是當初新成屋房價的1半。這就解釋了為什麼日本人不會買新成屋來投資收租的原因了。因為從1年屋齡持有到17年後,雖賺到了租金,卻賠了大半的房價。中古屋最保值,20年以上房價不再變動,報酬率最高反而,屋齡28年以上的套房,房價維持不變,即使再過10年,來到將近40年屋齡左右,房價都還是維持住,不會下跌,理由就是投資報酬率維持在9%左右。這樣的投資報酬率,日本個人或投資機構,都會收購,即使經過10年或20年之後再賣出,只要租金市場沒有變化,仍舊是搶手的投資標的,如果出售時,銷售期也是各產品中最短的,大約2週至1個月就會被買走,是最容易脫手的產品。這樣的投資型不動產,也才是最穩當的標的。小戶型的需求人口最多,租金也是上班族最能負擔,招租容易至於買小不買大,這個理由也很簡單,東京都會區也跟台北市一樣,都是上班單身人口居多,小戶型的不動產需求遠大於家庭2人以上的市場。再者,大戶型的房屋,租金就會高達每月10萬~20萬日幣左右,相較單身套房每月租金5萬~9萬日幣,是屬於高價位的租金市場,招租本就不如低價位的套房來的容易。 就像台北市的情況,套雅房總是比3房2廳的住宅來得好租,投報率也是最好的,其道理是一樣的。不過,我們提到的是從租屋市場角度來看,買舊不買新、買小不買大這個道理是適用的。而日本東京的房地產,在今年以前,因為都還是租屋市場為主,所以更符合這個投資原則。 如果當地的房地產,是增值型為主,例如台北市,買來是為了賺未來的增值,收租報酬率不是重點,那買舊不買新、買小不買大的原則就不適用了。台灣搜房將免費舉辦《日本投資說明會》,對投資日本房地產有著大大小小疑問的話,就請通通帶到現場來由專家來為您解惑吧。說明會中將討論1) 東京都三多、日本不動產特性、日本投資房地產市場趨勢2) 稅務及收租優勢:日本物件管理委託3) 問答時間 時間:10/09(三)下午 2:00-4:0010/16(三)下午 2:00-4:0010/23(三)下午 2:00-4:0010/30(三)下午 2:00-4:00地點:臺北市復興北路48號12樓之1(近南京東路捷運站)※說明會為免費入場,名額有限,敬請提早報名。立即報名:(02) 2752-4868 或 (02) 2772-9468房小姐或線上報名http://japan.soufun.com.tw/Join.html如需轉載請註明資料來源:台灣搜房,更多資料請上台灣搜房網 http://www.soufun.com.tw 謝謝!新聞來源: 以上訊息由台灣搜房整理提供

……..文章來源:按這裡




精選文章

讀取中…