《不動產玲瓏集》實價登錄與地政士

台灣新生報 – 2013年12月3日 上午12:00

不動產實價登錄自去年101年8月1日開始施行,主管機關內政部發布新聞表示,目前已有累積超過50萬筆實價登錄的資料,可供民眾點閱參考,以落實不動產資訊透明化,減少不動產價格哄抬亂象。內政部感謝相關業者協助推動,也希望相關業者繼續配合,如實申報登錄,其中買賣交易申報登錄案件的主要業者,就是地政士,即俗稱土地代書,地政士申報登錄的案件數量,超過百分之九十以上,可謂推動實價申報登錄的最大功臣。

政府為實現居住正義政策,推動實價登錄制度,修訂「平均地權條例」及「地政士法」,地政士變成實價登錄第一順位的申報義務人,政府要求地政士送辦買賣登記案件完成後三十日內,要申報登錄交易實價,而且申報登錄的內容巨細靡遺,除必須填報交易實價及不動產的所有標示之外,還須填報坐落都市土地使用分區、移轉面積分算、公設持分面積細算、有無管理組織、車位移轉面積細算等等,其中很多項目,原可由政府地政機關以電腦自行連結勾稽,卻全部要求地政士填報登錄,逾期申報要開罰3-15萬元,填報內容錯誤,也要開罰3-15萬元,而且是連續按次開罰!地政士承接買賣移轉登記案件,收費大約一件1-2萬元,卻因配合實價登錄政策,動不動就要被開罰3-15萬元,迄今開罰案件已經多到,讓地政士叫苦連天,滿肚子苦水,亦讓他們覺得工作尊嚴受損,自忖幫忙政府推動實價登錄政策,怎地變成「有功無賞、打破要賠」的低等小兵,理應由買賣案件的權利人自行申報交易實價,肇因申報內容複雜,轉向要求地政士配合申報登錄,詎料政府要求地政士配合的手段,竟是開罰關刀高高舉起又重重砍下的嚴厲懲罰!如此扭曲代理制度,更讓多數的地政士喟嘆,根本是對這項職業的一大污辱,深?協助政府推行實價登錄,卻自陷毫無尊嚴亦無榮耀之惡境!網路上竟有民眾訛傳,實價登錄最大的受惠者是地政士,可謂是天大的反諷和冤枉!

地政士其主要業務與土地登記相關業務息息相關,舉凡代理申請土地登記有關之稅務事項、公證、認證事項、代理申請土地登記、測量事項、申請土地法規規定之提存事項,代理撰擬不動產契約或協議事項、不動產契約或協議之簽證等,地政士業務之執行,必須經由權利或義務當事人之委任代理,始生效力,亦即地政士係為地政士法第16條規定條文中,所指代理申請土地登記事項之「代理人」,而非係土地法第73條規定條文中,所指土地權利變更登記,應由權利人及義務人會同申請之權利義務「行為人」,為了推行實價登錄,強行規定迫使地政士淪為義務行為人,連不動產經紀業居間或代理成交之買賣案件,亦規定由地政士承擔申報登錄責任,完全背離代理制度,且罰鍰亦不符比例原則,被譏諷為「公親變事主」!如此制度,對地政士極為不友善,讓地政士陷入儼如「端燒餅送人吃,連掉芝麻都要被懲罰」的不堪窘境。

平心而論,稅法學者倡議實價登錄後,政府應繼續推行實價課稅,以貫徹所得徵稅的宗旨。為落實居住正義的政策,實價登錄後,國稅單位已經按實價登錄的價格,分算出房屋出售獲利的所得,正式開徵財產交易所得稅了;而出售房屋所座落之土地,則因平均地權條例第46條和土地稅法第30條規定,仍按公告土地現值開徵土地增值稅,尚未能照實價課稅;遺產稅及贈與稅,亦因遺產及贈與稅法第10條規定,只能按公告現值計徵,但不動產實際交易價格,確實因實價登錄制度的推行,完全透明,只要修改上開相關法條,即可能按照交易實價徵稅,爰地政士協助政府完成交易實價申報登錄,確實功不可沒。

站在執行實價登錄作業第一線的地政士,為了配合政府貫徹實價登錄政策,雖然帶著委屈,徒呼負負,仍忍辱負重努力完成實價登錄,很多立委路見不平,深覺賞罰不盡公平,已經提案,要求修改地政士法,起碼應給地政士多一項限期改正的機會,不能動不動就開罰,因為地政士確實是實價登錄的大功臣!地政士法第51條之1,明天12月4日即將在立法院內政委員會,就給予地政士申報登錄限期改正修法案進行討論,希望立委諸公及主管機關秉持公平正義原則,給予努力完成實價登錄巨大工程,卻委屈求全犧牲奉獻的地政士們,有一次限期改正的機會,他們不是實價登錄的叛徒,反而是有功於實價登錄的專技從業人員,期盼有關單位推行政策之餘,體察民瘼,衡情論理,扭正不平制度。

埋頭行筆,思緒澎湃,驀抬頭,乍見青雲直上,期盼公平正義,自在人心,俯首默禱,國泰民安,國運昌隆。(本報記者世忠特稿)

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