不動產採市價認列 國壽樂透

作者: 洪正吉╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年12月4日 上午5:30

中國時報【洪正吉╱台北報導】

股市再添利多柴火!金管會昨日宣布,開放企業持有的投資性不動產,明年開始可採市價(公允價值)認列,受惠最多產業包括營建、紡織、電子及金融類股,明年一般企業總持有不動產價值至少增值千億元,另外銀行可增500億元,壽險業更高,國泰人壽未實現不動產增值利益達1888億元。

金管會表示,目前採取國際財務準則(IFRSs)的公開發行公司,明年度開始都可對持有的投資性不動產,選擇採現有的成本模或貼近市價的公允價值模式認列。

證期局解釋,在正常交易下,公允價值等於市場實際交易價格。但必須排除特別交易狀況,例如,有人因急售而低價出售,或關係人交易,都不算公允交易價格。

金管會說,若企業改採公允價值模式,增加的盈餘要依限制盈餘分配方式處理,並提列特別盈餘公積。因為是明年開始適用,102年財報的資產增幅,就表現在保留盈餘項下;102年首季的價值,會跟103年首季的增幅,同步在損益表中顯現。

證期局表示,以102年6月底半年報來看,非金融企業改按公允價值揭露後,帳上將有至少逾千億元以上的增幅。銀行局表示,銀行業依目前財報推估,增值可達500多億元,以公股銀行受惠較多,但民間銀行不動產價值也有蠻多增加。

至於國內不動產持有大戶的壽險業者,保險局表示,目前沒有推估數字,但會同步配合辦理。據了解,壽險業自估的不動產未實現增值利益,大致上就等於明年增值的幅度,其中,國泰人壽未實現不動產增值利益達1888億元,帳上價值可望大幅提升。

在具體估價部分,金管會表示,如果是未開發的土地,方法是依照不動產當地的都市計劃及建築法規,去預設一個開發計劃,再以扣除成本後的折現金額計算,其餘投資性不動產的公允價值,都採收益法衡量。

此外,估價參數若採現金流量估算,須考量當地租金行情,且以不逾10年為原則,折現率採一定基本利率(目前為2.125%)加計風險溢酬。估價方式可採自行估價或委外值價,但持有投資性不動產,單筆金額達實收資本額20%或新台幣3億元以上者,強制委外估價。

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