IFRSs不動產評價開小門

作者: 記者彭禎伶、張中昌、黃鳳丹╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年12月4日 上午5:30

工商時報【記者彭禎伶、張中昌、黃鳳丹╱台北報導】

IFRSs投資性不動產評價,金管會僅決定「開小門」!金管會昨(3)日宣布開放企業持有「投資性不動產」可用「收益法」公允價值評價,估計營建、紡織、金融股等影響最大,若全數採用新方式評價,上市櫃公司帳上投資性不動產增值利益可望逾千億元。

不過,金管會決採用公允價值是「收益法」,並訂最低下限收益,即郵儲兩年小額定存利率加3碼(目前為2.125%)為折現率,此與市場預期可用「市場(價)法」、「收益法」綜合評價方向有極大落差,增值金額可能相差數千億元之譜,僅能算是微幅放寬。

統一國際副總廖繼弘即指出,此次評價改變,上市櫃公司淨值可望增加,對於資產股有股價帶動效果,但應屬短期現象,因為法人評估個股目標價時,往往已把資產潛在價值算進去,現在將估價折現率調整,只是形同成本降低。

國內不動產價格狂飆,不少上市櫃公司寄望IFRSs評價改變,以市價法大幅提高淨值或是獲利,惟金管會基於穩健原則,擔心國內不動產有泡沫趨勢,最後決定僅「開小門」,僅允許用收益法評價,且訂了統一折現率,不讓上市櫃公司有太多自由評價空間。

所謂收益法即類似債券評價,用未來租金收入換算不動產現在價值,相對較為保守;若是市場法,則可用週邊同類型不動產價格推算市價,例如中壽日前以141.68億元買下台北學苑地上權,則周邊敦化南北路的大樓也可以此價格推算現有市價。

官員私下表示,若以去年元旦及今年6月上市櫃公司揭露的不動產增值金額來看已上漲數成,若允許各公司自由以市場法鑑價,上市櫃公司淨值可能暴衝三、四千億元,可能會誤導投資人。

此規定最快明年第1季財報即可適用,上市櫃公司一旦採用收益法,所有帳上投資性不動產都要受評,且追溯至今年元旦,增值金額直接進股東權益項下的保留盈餘,之後增值金額才會進損益表,成為當年度獲利,但金管會將限制盈餘分配,避免尚未真實賣出的不動產,即先當利潤分配。

銀行局初估,公股銀行、大型民營老行庫,其投資用不動產增值金額約460億元,將考慮比照一般企業,將增值部分提列特別盈餘公積,且限制盈餘分配;同時不動產增值的金額是否允許全數認為為第二類資本,提高資本適足率,銀行局表示,下周會定案。

至於壽險業部分,原本預估增值金額逾3,000億元,若採用收益法,可能降到1,000多億元,而且未必全數公司會採用。

業者指出,這次金管會主委曾銘宗決定跟國際接軌,後續不動產評價也可以用公允價值,但初期仍堅持「審慎保守」,依舊用收益法,只是折現率比草案版本略低,也就是估出來的不動產價格會因而略高,但仍未完全符合業者期望。

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