陳坤成:都更土地整合要三心併用

自由
更新日期:2011/03/21 04:11

記者林美芬/特稿

台北市及新北市的建設業中,近來最夯的領域要屬都市更新,但都市更新土地整合是一門超精深的學問,富鉅鼎建設就是主攻土地整合,總經理陳坤成說,土地整合的要訣就是「耐心、恆心、用心」這三心一併使用才能讓協調成功,協調成功才有整合成功化為利潤的出現。

富鉅鼎手上現有四十塊整合中的土地,在台北市及新北市中,算是土地整合型公司中具有相當的地位,現在則逐步擴增業務範圍,自家公司也推案,強化利潤,陳坤成表示,包括在重慶南路的「水岫」、康定路上的「30創富」及將推出的板橋民族路上個案,土地約有800多坪,案量不算多,但每塊土地都是經年累月協調之後才有的成績。

即使現有的土地整合筆數相當多,陳坤成說,在過程中還是盡可能地不用到權利變換,協議合建最好,因為權利變換程序一走就要一年以上,雖然權利變換可以省下土地增值稅,但如果拖太久,很多已協調完成的事,可能因時、因事而變化,加上市場風險的不可掌握,反而不利,不如以時間來換金錢。

整合關鍵 公平與公正

陳坤成很明白地指出,其實頗多建商都自以為很聰明,可以對地主施以小惠或是用不同法令來讓地主接受,但事實上,從經驗中發現,地主往往比建商聰明,也很了解法令,有的甚至有不少的軍師朋友等,所以整合成功最大的關鍵就在要確實掌握「公平與公正」,每筆土地要怎麼合建、怎麼計算,採用不同的法令產生多少權利等,全部都計算清楚,大家都明白利潤多少?怎麼算?才是最容易成功的。

當然,要整合成功,還是要有規模計算,陳坤成指出,目前公司設定的規模是,如地主人數超過五十人的就不要碰了。

土地整合的規模,則是越來越大,但是,也不強求,因為太強求可能最後什麼都沒有,在計算公式上,不是成功有利潤,不然就是零,兩者之間在公司營運上是沒有灰色地帶的。

碰到釘子戶幾乎就是生意人的天敵,也是已同意更新的大多數民眾的無奈,陳坤成說,依法,政府有公權力介入的絕對空間,但如今政府的執法態度,反而成了釘子戶的護身符,本來法規規定只要人數、土地、建物超過75%以上,政府就可以公權力介入強制執行,但是在台北市及新北市則有默契規定,要建商整合到建物土地的90%,且是在五戶以下的未同意戶,公權力才會介入,但問題是,到目前為止,也還沒有看到政府真的執行過一件,讓這條法律形同虛設,也阻礙了都市建設的發展。


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