特稿/大陸房地產調控面臨轉折

中央日報
更新日期:2011/06/21 10:26

(一)前言    

  2010年大陸實行了一系列被稱為史上最嚴厲的房地產調控,先後推出限購、限價、限貸等多項措施。然而2010年房地產各項指標仍然全面上揚,房地產開發投資比2009年增長33.2%,施工面積增長26%,土地購置面積增長28.4%,商品房銷售面積增長10.1%,房地產開發企業資金增長25.4%;房地產投資占城鎮固定資產投資比,從2009年的18.7%上升到2010年的20%,新增房地產信貸總額占新增信貸總額比例,也從20.5%上升到25.4%。整體房地產業持續增長,房價繼續上漲,其中北京上漲42%、上海40%、深圳33%、廣州23%。

  2011年1月,大陸又推出「新國八條」調控措施,規定各地全面落實限購,要求各地在第一季度內訂出房價調控目標;在上海、重慶進行房產稅試點;並於4月中旬由大陸國務院「發改委」等八個單位組成督查組,赴北京、上海、廣東等16個省、市進行調控督查。

  新調控實施後,根據大陸「國家統計局」5月18日公佈的4月份,70個大中城市住宅銷售價格變動情況,與3月相比,仍然有80%的城市房價上漲,惟環比漲幅均小於1%。值得注意的是,二、三線城市房價漲幅直追一線城市,根據「中國指數研究院」對100個城市的調查數據,4月住宅價格環比漲幅居前列的都是二、三線城市,房地產開發商投資重心有轉向的趨勢。

  但另有報導稱,實施「新國八條」後,房價出現「穩中有降」趨勢,成交量和成交金額下滑。以熱門的海南房地產市場為例,今年以來購房者看的多、買的少,成交量和成交額均下降四成左右。北京、上海成交量也大幅度縮水,環比約也降四成;最近北京商品房庫存住宅總套數達101,912套。在二手房價格方面,與3月份相比,70個大中城市中,下降的有16個,持平的有13個,約有41.4%的市場開始降溫;其中北京成交下跌了50%左右,2月份以來,已連續4個月成交規模在9,000至11,000套左右,比去年實施「國十條」後,市場最冷清時期的成交量還要低20%左右。

(二)房價趨勢預測

  目前房價漲跌訊息紛呈,民眾普遍未感受到房價的明顯回落,但在土地調控方面成效似較為明顯。在「國土部」加強地價動態監測與開發商銀根緊縮因素下,土地市場出現降溫,開發商搶地的場面不再出現。北京、上海、廣州等地相繼出現土地拍賣以底價成交甚至流拍的情況。15家大型房地產業在今年前4個月取得的土地總量逐月下降,尤其是4月新增土地總建築面積共260.08萬平方米,同比下降78%,比3月下滑66%;成交土地總價約56.88億元人民幣,同比下降70%,比3月下滑59%,創2010年以來成交總量和總價的月最低紀錄。地價是房價的先行指標,土地市場趨冷預示著開發商對未來房價的預期悲觀,地價下跌後,房價有可能出現拐點。2007年12月土地市場出現流拍現象,三個月之後房價即開始下跌。

  對於未來的房價走勢,樂觀者認為,在年來嚴厲的調控下,開發商仍不願輕易降價,房價並未明顯下跌,甚至有些地區個案還在創新高,因此認為未來房價會在高位徘徊,不會進一步回落,在調控緩和、鈍化之後,房價仍會上漲。「華遠地產」董事長任志強認為,在經濟保持9%以上高增長的背景下,房價掉下來是不現實的;德勤會計師事務所也預測房價中長期還會繼續增長。

  持保守或悲觀態度者認為,今年房價可能進入相持態勢或下跌。「中國社會科學院城市發展與環境研究所」尚教蔚表示,今年房價走勢將出現分化格局,中高檔商品房價存在走高壓力,低檔商品房價存在下調壓力。北京師範大學房地產研究中心主任董藩則認為,下半年房價會出現明顯下降,下降幅度預估將達10%到15%。穆迪預測未來幾個月內,大陸一線城市房地產銷售額同比將下降25%至30%,二線城市降幅將會更大。大陸「國家發改委」特聘研究員、深圳大學金融研究所所長國世平教授則表示,今年房地產會走得差,甚至跌一半也很正常。另一持較悲觀預期的是經濟學家謝國忠,他認為大陸正在經歷一場巨大的房地產泡沫,預計2012年下半年房地產可能崩盤。他預估美聯儲或將在2012年下半年提高利率到5%以上,屆時在大陸的大量熱錢將會撤離,房地產將隨之崩盤,3年內房價將下跌40%至50%。

(三)強化落實既有調控政策

  目前大陸房價仍處高檔,顯然各界對新調控政策的力度與成效仍處觀望期,調控形勢依然嚴峻。為持續抑制高房價,給予民眾對政策的正面預期,接下來將會賡續強化、細化、落實既有調控政策,其具體作為可能涵蓋以下幾個面向。

  1、打擊房地產暴利。大陸「國家發改委價檢司」司長許昆林4月26日透露,正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調查研究,嚴厲打擊房地產商牟取暴利的行為。而由於房地產業是否暴利難界定(去年底「中國社科院」發布的2011《住房綠皮書》指大陸房地產業毛利潤率達30%),故目前還沒有具體措施,也沒有具體的時間表。

  2、嚴控居住用地上漲。繼2010年12月起105個重點城市及時上報「高價地」後,大陸「國土部」今年5月31日要求各省、市、區國土部門,把異常交易地塊上報的城市範圍擴大到所有縣級及以上城市,並在6月30日以前上報補報,目的在抑制居住用地出讓價格的非理性上漲。

  3、厲行「一房一價」政策。今年5月1日實施「商品房銷售明碼標價規定」,該規定要求商品房銷售要實行「一套一標價」,並明確公示代收代辦收費和物業服務收費,商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。但實施以來房產開發商規避花招多,例如有的通過明碼高價再調整折扣,使得政策大打折扣。

  4、增加住房用地供應量。2011年全大陸住房用地計畫供應量為21.8萬公頃,比去年計畫供應量和實際供地量分別增加18.5%和72.6%。

  5、落實增建「保障性住房」。大陸「國家發改委」副主任徐憲平3月6日表示,未來5年將建設3,600萬套保障性住房,今年1,000萬套,明年1,000萬套,後三年1,600萬套,使保障性住房的覆蓋率達到20%。「住房城鄉建設部」6月9日則要求各地要公開保障性安居工程建設信息,保障性住房11月末以前必須全面開工。

  6、擴大實施「限購令」城市的範圍。今年初36個城市宣布實施限購,其中包括4個直轄市、5個計劃單列市及27個省會城市,但開發商卻大力發展非限購城市房地產,致新的投資、投機與泡沫風險向二、三、四線城市蔓延,未來有可能擴大這些城市的限購範圍。

  7、控管「熱錢」流入房地產領域。大陸房地產業從2007年起,就已經成為外商投資的第二大產業,而且投資範圍逐步擴大,增加了房地產開發商和投機炒房的資金供給。

  另對於各界關切的房產稅問題,1月28日在上海、重慶正式推出房產稅試點後,因徵收對象範圍狹窄,且1%左右的稅率過低,兩地房價並未出現明顯下跌,有些甚至還有微漲,無法抑制炒房,故大陸「國稅總局」於5月26日宣佈今年將不再增加房產稅試點城市。

(四)結語

  自2003年以來大陸已推出40多個房地產調控政策,但政策屢屢受挫,其原因之一在於調控目標不明確。所謂「合理確定住房價格控制目標」、「遏制房價過快上漲」一直給人模糊、不確定的感覺;而要「把一些地區過高的房價拉下來」,卻又怕影響到相關產業發展,因而又求「保持房價基本穩定」,則令人感覺無所適從。最近大陸「住建部」將房地產市場調控的方向與目標,概括為「三基本、兩協調、一嚴控」,即:供需保持基本平衡、結構保持基本合理、價格保持基本穩定;與經濟社會發展相協調、與住宅產業發展相協調;嚴控投機投資性需求。此等宣示原則上亦不脫窠臼,也就難怪民眾對調控政策的信心不足了。

  目前房地產調控政策未見放鬆,購房者降價預期濃厚,而開發商則不願輕易降價,雙方進入僵持狀態。在限購、限價、限貸等調控政策外,由於CPI連續數月升高,為防止通貨膨脹而加息、調高存款準備金率對房地產將帶來另一波不利的衝擊,對需求方也較為有利,因而不少房地產開發商普遍看淡後市。如果開發商為解決資金緊俏問題(今年1至4月房地產企業自籌資金比重達37.4%,接近2008年房市蕭條時期38.7%的高點),而傾向「以價換量」,降價促銷,則房地產行情下滑可能性較大。反之如果調控作為出現鬆動或反覆,則可能使得新調控再度鎩羽而歸,房價將出現報復性上漲。

 來源:國民黨中央政策會大陸情勢雙週報1599期

【中央網路報】


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